Es ist wieder so weit. Meist zum Jahreswechsel oder aber in den ersten beiden Monaten im neuen Jahr bekommen die meisten Haushalte die Nebenkostenabrechnung. Diese ist in den meisten Fällen mit einer Nachzahlung in teilweise großer Höhe verbunden. Was aber, wenn man das Gefühl hat, die Nachzahlung sei unberechtigt oder aber viel zu hoch? Welche Möglichkeiten hat man, was kann man dagegen machen?
Warum so viele Abrechnungen nicht stimmen
Immer wieder gibt es Berichte, gerade auch in den öffentlichen und sozialen Medien, dass viele Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften ihre Mieter über die Nebenkostenabrechnungen nochmal zur Kasse bitten. Meist sogar in einem Rahmen, welchen man schon als skandalös nennen kann. Dies ist nicht widerlegbar, aber bei Vergleichen mit vielen Vermietern und Hausverwaltungen wurde festgestellt, dass es sich in den wenigsten Fällen um bewusste Manipulation handelt, sondern um komplizierte Sachverhalte, welche die Fehler in den Nebenkostenabrechnungen verursachen.
Das Recht, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen, hat jeder Mieter. Dabei spielt es keine Rolle, ob Absicht oder nicht hinter der hohen Abrechnung steckt. Dabei sind die Fehlerquellen unterschiedlichster Natur und lassen sich auf keinen Wohnungstypen festlegen. Es gibt aber Fehler, die erscheinen in vielen Abrechnungen und fallen deswegen auch auf.
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Was sind die Fehlerquellen?
Die Abrechnungsfrist ist die am häufigsten bemerkte Fehlerquelle in der Nebenkostenabrechnung. In der Regel ist es so, dass die Abrechnungen für einen Zeitraum von 12 Monaten gelten und innerhalb 12 weiterer Monate zugestellt werden muss. Sollten dem Vermieter aber nicht alle Rechnungen vorliegen in diesem Zeitraum, muss er die Nebenkostenabrechnungen zustellen. Sonst hat er keinerlei Ansprüche mehr darauf. So wird dann meist geschätzt, was der Verbrauch oder die Rechnungssumme war. Ist dann zu viel vom Mieter gezahlt worden sein, hat dieser ein zeitlich unbegrenztes Recht, dagegen vorzugehen.
Ein weiterer Fehlerpunkt sind die falschen Vorauszahlungen und Kalkulationen. Diese treten vorwiegend dann auf, wenn ein Mieter unterjährig, also nach unter einem Jahr, die Wohnung wieder kündigt. In solchen Situationen sind Rechenfehler größtenteils vorbestimmt. Auch die falsche Anwendung eines Abrechnungsschlüssels führen häufig zu solchen Fehlern. Dabei kann die Anzahl der Personen, die Fläche, die Zeit oder der Verbrauch angewandt werden. Überwiegend richtet sich der sogenannte Umlageschlüssel, aber nach der Größe der Wohnung. Dabei sind Dachschrägen, Wintergärten oder Balkone zu berücksichtigen, welche nur zu bestimmten Teilen in die Fläche gerechnet werden dürfen. Da hilft größtenteils selber nachmessen.
Was darf in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Dies sind die sogenannten nicht umlagefähigen Betriebskosten wie Grundsteuer, Abwassergebühren, Straßenreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten oder Heiz und Warmwasserkosten. Da ist der Vermieter aber an die Betriebskostenverordnung und den Mietvertrag gebunden. Auch muss der Vermieter wirtschaftlich handeln, was aber nicht leicht nachzuweisen ist auf der Abrechnung. Da hat der Gesetzgeber aber gehandelt und zum Beispiel vorgegeben, wie oft man die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses tragen muss.
Nebenkostenabrechnung prüfen lassen – Ja oder Nein?
Die Nebenkostenabrechnung ist ein komplexer und stark fehleranfälliger Prozess, welchen es immer zu überprüfen lohnt. Dabei ist der Vermieter unter Zeitdruck, da er aus einem Abrechnungszeitraum von 12 Monaten die Rechnungen sammeln und dann umrechnen muss, da sonst seine Ansprüche verfallen. Dazu kommt eine jährliche Veränderung des bestehenden Mietrechtes, was dazu führt, dass Punkte, die dieses Jahr aktuell waren, es im darauffolgenden Jahr nicht mehr sind. Dadurch entstehen Fehler, welche nicht durch böse Absicht geprägt sind, sondern viel mehr durch die stetigen Änderungen der Gesetzeslage. Eine falsche Nebenkostenabrechnung und Nachzahlung kann auch zur Folge haben, dass die Abschlagszahlungen angepasst werden. Eine Nebenkostenabrechnung bei berechtigten Zweifeln prüfen lassen, sollte immer in Betracht gezogen werden.